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餘屋定義、研究與實務運用

#餘屋

發表日期│ 2018.09.07

餘屋定義

餘屋屬於空屋的一部分,以國內目前曾有研究的共通定義而論,主要係指新建住宅推出後尚未出售的數量。所以對於餘屋探討的議題,主要是以新增供給未能消化的部份,對於市場的影響程度、造成餘屋的原因與特性、處理政策做分析工作。

 

餘屋調查、計算方式

按照台灣過去相關餘屋調查與研究之調查或推估方式主要可分如下,而營建署現行發布統計數據,採用第四種方式:

1. 以建物登記資料庫中,篩選自建物第一次登記後,即未移轉之住宅,再篩選同一所有權人持有這類住宅超過十戶的總戶數。此方法的運用是認為,若非以興建出售住宅為目的,同一所有權人同一年度再同一地區,極少會興建或起造超過十戶住宅。(住宅資訊系統之整合與規劃研究)

2. 以問卷郵寄方式,以地政機關登記之建商法人名下第一次登記後未曾移轉者為母體,寄送問卷調查。(六縣市空(餘)屋之資料分析研究)

3. 利用上市公司財報揭露之待售房屋個案,推估出上市公司餘屋量,再以比例反推出全國餘屋量。(台灣地區空屋與餘屋問題及對策之研究)

4. 以建物登記資料庫中,篩選出登記原因為第一次登記、信託、塗銷信託且屋齡五年內的資料與房屋稅籍資料、台電資料依標準化地址欄為結合,以篩選出符合住宅定義、目前閒置的住宅,接下來再依照房屋所有權人設定不同的篩選條件,如:所有權人為建商、上市櫃建設公司,則全部納入新建餘屋(待售)住宅,若所有權人為自然人,則相同建案持有二戶以上者才會納入新建餘屋(待售)住宅(低度使用住宅與新建餘屋統計與發布研究案)

實務餘屋數據運用方式

1. 觀念釐清

在國外文獻中,少有餘屋探討,主因在於國外政府較重視市場銷售率訊息,美國統計局每年藉由興建住宅調查(Survey of Construction)像建商調查了解全美各州各年之銷售情況,再進銷售率行推估與發佈。

因為興建住宅之目的不同,該調查將受調查之住宅區分為四種:為銷售興建(Built for sale)、統包興建(Contractor-built)、屋主自建(Owner-built)與為出租興建(Built for rent)。真正進入買賣市場,影響新增供給者應為「為銷售興建」此種型態,而該銷售率直接反應市場景氣情況。

國內因為無正式管道調查為銷售興建住宅的銷售率,國內推案市場除新成屋外,預售屋銷售為建商所廣泛運用,而預售屋至建成、第一次登記有一定時間差,所以無法直接以餘屋數量的推估,代表當期的市場銷售率反應。

2. 餘屋數據相關專業服務

(1) 推案產品類型、定位與優劣勢分析

餘屋數量、分布與類型可以作為該次市場胃納量的反應之一,若同一類型之剩餘戶量過大,可做為後續推案引以為戒之處,避免失敗案例之循環。

(2) 住宅供給政策管理之參考

政府可以相關數據控制數量過多之住宅類型,並研擬相關去化政策,減少餘屋數量之衝擊。

 

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