一、為何臺灣住宅政策經常討論社會住宅財務自償率？

社會住宅已是社會福利的一環，依據住宅法第25條第3項：「社會住宅承租者之租金計算，中央主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費原則，並定期檢討之。」以弱勢家戶為主的社會住宅，收費標準相對明顯低於市價。

社宅租金受法令規範，低於市場行情，長期收入必然低於生命週期成本。但這換來的是居住穩定與社會整合，降低醫療、社福等長期社會總成本。
── 都市專業者改革組織秘書長 彭揚凱

如果社會住宅不需要完全自償，那自償率要多少比較合理？

在2023年3月行政院社會福利推動委員會的「社會住宅租金分級收費補助研商會議」中，內政部政務次長花敬群表示「中央政府從來沒有說社會住宅自償率要怎樣，而且主計總處也跟內政部講得很清楚，缺口多少，主計總處就補多少」。

然而，內政部依據住宅法第25條規定另訂「社會住宅租金分級收費原則」時，所採取計算是以身份別、市場租金打折方式來計算，與社會住宅推動聯盟認為應按住宅法規範以所得、負擔能力作為計算基礎兩者不同。內政部認為，若採收入計算社宅租金，若以「12萬戶，每戶25坪，營運50年」計算，政府一共會短收 2,340 億元租金，將造成國庫難以負擔。（國際上則普遍採家庭月收入30%為上限作為租金評定參考）

為何沒有利用同一標準來檢視租金補貼與包租代管政策？

雙北市社會住宅財務自償率可以達到80%～90%以上，但租金補貼與包租代管卻是純粹的補貼支出，沒有任何回收，也不會留下公共建物與土地資產。卻沒有任何政治人物以同樣的財務自償率來檢視租金補貼。原因有二：

1. 地方政府不用出錢：租金補貼與包租代管多是由中央政府出資，因此可以理解地方政府不願興建社會住宅，卻不會對租金補貼提出意見。
2. 快速增加受益戶數：對中央政府而言，租金補貼最大好處在於不用等土地取得、設計興建完成、招租等漫長時間，只要發錢補貼，立即就可以有大量承租人受益，不會有前人種樹、後人乘涼的時間差問題。

二、社會住宅財務自償率可以超過100%嗎？不同取得方式有多大差別？

本公司曾參與臺北市、新北市、桃園市之住宅政策研擬，亦曾協助社會住宅實務經營下之自償率分析，至少可將社會住宅取得方式分為：政府自行興建、多元取得、促參BOT等三種不同類型。這三種不同取得方式，其對應之成本收益項目有顯著差異，對財務自償率也有巨大差別。

雙北市整體評估自償率約在82～90%之間。就政府自行興建而言，財務自償率約在65～95%不等；而透過容積獎勵、公辦都更、增額容積捐贈取得社會住宅的財務自償率卻普遍高於200%、甚至超過300%。

表1、新北市三種不同類型社會住宅取得方式之財務結構與財務自償率

資料來源：本公司整理

為何新北社會住宅BOT案無法繼續複製？

新北市以BOT模式興辦社會住宅推動過一輪、三處社宅後，後續並沒有類似作法持續推動，其他縣市也無效法推動之案例。不論是社會住宅原本具有的高度社會福利政策導向特性、管理所需人力與時間成本、BOT案長達70年的合約執行期間可能出現的高度風險等面向，都與原有建商預期有所差異。

若從各類容獎民間捐建方式與BOT方式數量比較，顯然一般建商可接受容積獎勵捐建模式，因其對應責任清楚、期程較短、財務成本與非財務風險可控。

為何不集中政策資源鼓勵以容積獎勵、公辦都更方式推動社會住宅？

從財務自償率數字來看，容積獎勵、公辦都更、增額容積等方式捐建取得社會住宅財務自償率顯然優於政府自行興建，但從數據面、制度設計來看，現行社會住宅政策要大幅擴張此類以容積獎勵換取社會住宅政策實屬不易。

最為嚴重的是，現行臺灣都市計畫、都市更新、TOD政策上，大幅透過免費的容積獎勵、增額容積來做為政策誘因，因此對應高成本的社會住宅顯然非優先選項。此外，容積獎勵捐贈的社會住宅，僅是零星分布、少量戶數或單層配置於住宅社區的產品，與政府自建社會住宅的獨立社區，可以引進大量社會福利、醫療與機關公共服務等資源之效益仍有巨大差異。

三、用都市更新容積獎勵真的可以有效興建社會住宅？

2026年2月行政院長卓榮泰提出放寬容積獎勵上限至1.5倍、加碼50%換取開發者提供社宅。隨後內政部馬上提出都市更新條例修法草案，如果都市更新提供社會住宅，容積獎勵上限可以突破1.5倍。該政策草案風向一推出，立即獲得社會住宅倡議團體與關心都市計畫容積總量管控團體的反對。

從國外經驗：只有當社會住宅是容積獎勵必須且優先選項，才會具有效果

用容積換取社會住宅或可負擔住宅在國外有許多經驗，但跟臺灣目前情境顯然不同。其核心精神不論是補償或義務，前提是社會住宅都是必要且優先選項，沒得讓建商可有挑選選項，只能在其他財務條件上進行協商。但臺灣此次都更條例修法的方向，卻是一個在已有都更容積獎勵50%之上，再提供建商自由選擇是否興建社宅換容積的情境。

表2、美國、歐陸、臺灣容積換社宅制度比較

資料來源：彭揚凱，容積獎勵換社宅：歐美視為建商義務，臺灣卻當開發誘因，天下雜誌未來城市

國內公辦都更有效取得社宅案例，均是招商條件將回饋社宅明訂為必要容積獎勵項目

過去臺灣並非沒有以容積換社宅成功案例，在臺北市、新北市、臺南市均有公辦都更案例，在招商條件中明訂現行50%的容積獎勵，必須有一定比例提供做為社會住宅。讓建商與地主沒得選擇，才能優於免費容獎項目。其中臺南市大部分社宅的興辦就是透過公辦都更指定捐贈社宅方式取得。

表3、國內公辦都更案以容積獎勵取得社會住宅案例

資料來源：2026/3/16「臺北市多元興辦社會住宅潛力基地及第一階段推動期程」，本公司整理

國內各類型容積獎勵、容積調整機制過於氾濫，社會住宅絕對不會是優先選擇

上述國內有效透過容積獎勵換取社會住宅案例，是針對公辦都更案件，而此次都更條例修法草案則是針對民間推動都市更新的情境。但中央政府忽略了各地方政府——特別是國內都更案例最多、案件數占比超過90%以上的臺北市、新北市——早在都市更新條例授予之50%容積獎勵上限之外，額外透過防災型都市更新、調整基準容積、TOD增額容積等制度給予容積調整機制。

表4、國內現行得疊加於都更容獎50%以上之容積調整機制

如果中央政府有心要推動以容積換取社宅，不妨回到最基本，要求國家住都中心與各縣市推動公辦都更時，均應將社會住宅列入必要且優先之容積獎勵項目。

四、從可長可久發展角度：如何讓更多族群與社會住宅建立更強的連結與認同？

社會住宅不是只解決租屋問題，還有大量無形的政策效益

• 提供臺灣的弱勢族群直接居住協助、建立租屋市場品質標竿、減少房價飆漲造成的相對剝奪感。
• 促進公有土地活化與現代化公有資產的管理、提供老舊公寓高齡族群換屋新選擇。
• 提供婚育宅鼓勵年輕人勇於婚育，進而減輕少子化趨勢。

此次中央政府帶頭要將社會住宅直接新建數量從13萬戶降至4萬戶，除社會住宅倡議團體特別抗議政策跳票之外，並無引起太大的群眾反彈聲浪。或許是因為臺灣社會住宅數量有限、中籤率不足，臺灣還沒有形成一個足夠的族群、大家還沒有預期自己用得到。

法國社會住宅：在人們心理上已是既有的居住權益

法國社會住宅的部分興建經費，明確來自國民持有的免稅儲蓄帳戶（Livret A）。當民眾知道自己存入銀行的錢被直接用於興建社宅時，他們便有了「股東心態」。既然付了錢，就要看到成果，任何與社會住宅相關的政策調整都會引起波瀾，如2025年的社宅預算刪減、2026年初擬擴將中間住宅也納入社會住宅範疇的衝擊法案（La loi choc）皆在大小城市觸發規模不一的抗議行動。

制度層面來說，法國社宅採用「輪候制」，形成一個龐大且具備共同目標的等待群體。任何刪減預算的舉動，都會影響他們排到社宅的權益，自然會引發激烈反抗。有效動員更多族群，使其與社會住宅建立更強的連結與認同，對臺灣社會住宅政策可長可久應該是一個重要的倡議路線。

五、臺灣社會住宅政策的精進方向

¹ 彭揚凱，「社宅13萬戶變4萬：荷蘭靠公共金融、韓國綁都更，臺灣卻用「赤字」當藉口」，未來城市，https://futurecity.cw.com.tw/article/3919
² 廖廷輝，「別讓社宅政策開倒車！內政部的「社會住宅分級租金收費原則」有哪些問題？」，天下雜誌獨立評論，https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/411/article/14665